L’un des principaux atouts du régime réel en LMNP est la possibilité de déduire une large palette de charges de vos revenus locatifs, réduisant ainsi votre base imposable. Cette liste est souvent méconnue ou sous-exploitée. Voici un inventaire complet des charges déductibles, avec les conditions à respecter pour chacune.
Les charges déductibles en LMNP réel
1. Les intérêts d’emprunt
Si vous avez financé votre bien à crédit, les intérêts du prêt immobilier sont intégralement déductibles. Cela inclut les intérêts du prêt principal mais aussi ceux des prêts travaux et des assurances emprunteur liées au financement.
2. La taxe foncière
La taxe foncière annuelle est déductible en totalité. Veillez à conserver l’avis de taxe foncière comme justificatif. Elle est déductible l’année de son paiement effectif.
3. Les charges de copropriété non récupérables
Dans un immeuble en copropriété, toutes les charges ne sont pas récupérables sur le locataire. Seule la partie non récupérable est déductible. En pratique, il s’agit des charges de gestion, d’entretien des parties communes et des provisions pour travaux.
4. Les frais de gestion locative
Si vous confiez votre bien à une agence ou une conciergerie Airbnb, leurs honoraires sont intégralement déductibles : commissions de mise en location, frais de gestion courante, états des lieux.
5. Les primes d’assurance
Plusieurs assurances sont déductibles :
- Assurance propriétaire non occupant (PNO)
- Assurance garantie loyers impayés (GLI)
- Assurance emprunteur (quote-part intérêts)
- Assurance multirisque habitation du propriétaire
6. Les honoraires de comptabilité
Les frais d’expert-comptable sont déductibles, ce qui allège en pratique leur coût réel. Pour un bien LMNP, comptez 400 à 800 EUR/an pour un comptable spécialisé.
7. Les travaux d’entretien et de réparation
Les dépenses de maintien en état (remplacement d’équipements, remise en état, petites réparations) sont déductibles immédiatement. Attention : les travaux d’amélioration ou de construction sont à amortir, pas à déduire directement.
8. Les amortissements
C’est l’avantage phare du régime réel. Vous pouvez amortir :
- Le bien immobilier (hors terrain) : sur 25 à 40 ans
- Le mobilier et les équipements : sur 5 à 10 ans
- Les travaux d’amélioration : sur leur durée d’utilisation
9. Les frais de déplacement
Les trajets liés à la gestion du bien (visites, états des lieux, démarches administratives) sont déductibles au réel ou au barème kilométrique.
10. Les frais de publicité et de mise en location
Les coûts de diffusion d’annonces (Airbnb, Booking, SeLoger, etc.) et les photos professionnelles sont déductibles.
Ce qui n’est pas déductible
- Le prix d’acquisition du terrain (non amortissable)
- Les dépenses personnelles sans lien avec le bien
- Les remboursements de capital d’emprunt
- Les charges récupérables sur le locataire
Exemple chiffré
Pour un bien générant 12 000 EUR de loyers annuels :
| Charges | Montant (EUR) |
|---|---|
| Intérêts emprunt | 3 200 |
| Taxe foncière | 900 |
| Charges copropriété | 600 |
| Gestion locative | 960 |
| Assurances | 380 |
| Comptabilité | 500 |
| Amortissements | 5 200 |
| Total charges | 11 740 |
Résultat fiscal = 12 000 – 11 740 = 260 EUR imposables au lieu de 12 000 EUR. L’économie fiscale est considérable.
FAQ
Peut-on déduire les charges si je gère moi-même le bien ?
Oui, les charges réelles restent déductibles même sans intermédiaire. Vous ne pouvez simplement pas déduire votre propre rémunération.
Les amortissements créent-ils un déficit reportable ?
Non, les amortissements ne peuvent pas créer un déficit en LMNP. Ils sont reportés sur les années suivantes jusqu’à épuisement.
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